Onroerend goed

Home » Diensten » Onroerend goed » Veiling

Veiling

Als u erover denkt een woning of bedrijfspand op een veiling te kopen, is het raadzaam u vooraf goed te (laten) informeren door een notaris en/of makelaar.
Met name de juridische positie van een koper op een veiling is anders dan bij een gewone koop; zeker wanneer er sprake is van een executie-veiling (gedwongen verkoop).

Geplande veilingen kunt u bekijken op: www.veilingbiljet.nl of www.veilingnotaris.nl.

Voor de Notariële Vastgoedveiling Midden- en West-Brabant verwijzen wij u naar www.nvmwb.nl.

Executieveiling

Bij een executieveiling wordt geveild in opdracht van een schuldeiser. Als iemand zijn schulden niet betaald, heeft de schuldeiser de mogelijkheid zijn vordering te verhalen op de bezittingen van de schuldenaar. Daarvoor is nodig dat de schuldeiser over een executoriale titel beschikt. Dat kan een veroordelend vonnis van de rechter zijn, maar ook een notariële akte waaruit blijkt van de betalingsverplichting (grosse). Als de schuldeiser over zo’n titel beschikt, vangt de executie in de regel aan door beslaglegging, waarna de veiling van de in beslag genomen zaken wordt georganiseerd. Beslaglegging is niet nodig als de schuldeiser tot zekerheid van zijn vordering hypotheek heeft op de onroerende zaak (dat kan een pand zijn van de schuldenaar, maar ook een pand van een andere eigenaar). De hypotheekhouder is zonder meer bevoegd tot verkoop over te gaan van de verhypothekeerde onroerende zaken, zelfs zonder rechterlijk vonnis en zonder grosse. Voorwaarde is wel, dat de schuldenaar in verzuim is. Zolang de schuldenaar zijn verplichtingen nakomt (rente en aflossing tijdig voldoet) kan de hypotheekhouder uiteraard niet tot verkoop overgaan.

Vrijwillige veiling

In grote lijnen is bij een vrijwillige veiling de wijze van verkoop gelijk aan die van een executieveiling. Bij de gegevens van het te veilen pand staat vermeld of het een executieveiling of een vrijwillige veiling betreft. Als er op basis van vrijwilligheid wordt geveild, worden in de Bijzondere Veilingvoorwaarden vaak toch de Algemene Voorwaarden voor Executieveilingen van toepassing verklaard.

De notaris

Bij het organiseren, houden en afwikkelen van de veiling vervult de notaris een centrale rol. Uit de Algemene Voorwaarden voor Executieveilingen (AVVE) blijken de functie en bevoegdheden van de notaris:

  • De notaris maakt de veiling en de veilingvoorwaarden bekend.
  • De notaris informeert, desgevraagd, de gegadigden, voordat tot het bieden wordt overgegaan, zo goed mogelijk omtrent de verschuldigheid van de voor rekening van de koper komende belastingen, kosten en lasten.
  • De notaris heeft de bevoegdheid tijdens de zitting:
    • een bod niet als zodanig te erkennen;
    • een of meer gegadigden van de veiling uit te sluiten;
    • bij de inzet de veiling te hervatten bij het voorlaatste bod, opnieuw tot afslag over te gaan, de veiling af te gelasten of te onderbreken;
    • andere noodzakelijke maatregelen te treffen.
  • De notaris stelt vast of er bij het uitbrengen van het bod een zodanige vergissing is gemaakt, dat de bieder niet aan het uitbrengen van zijn bod gehouden kan worden.
  • Het oordeel van de notaris is beslissend omtrent alles wat zich tijdens de veiling voordoet en de uitleg of de toepassing van de veilingvoorwaarden.
  • Indien bij de notaris onderhandse biedingen worden gedaan, stuurt de notaris onverwijld een afschrift van die bieding aan de verkoper en de eigenaar van het pand.

Voor alles wat de veiling betreft, kiezen de bij de veiling betrokken partijen woonplaats op het kantoor van de notaris.

De makelaar

Iedereen die op de veiling wil kopen heeft daartoe de bevoegdheid. Het is niet verplicht zich bij het bieden door een makelaar te laten bijstaan of vertegenwoordigen. Niettemin verdient het aanbeveling om advies te vragen aan een makelaar, en om de bieding door een makelaar te laten uitbrengen. Want als er bij de veiling iets mis gaat, kan dat grote gevolgen hebben. Denk aan een vergissing bij het bieden of mijnen, of het afgaan op onvoldoende informatie over het pand. Gewoonlijk hoeft de makelaar alleen betaald te worden als de aankoop op de veiling tot stand komt. Bedenk ook dat het bieden op de veiling, in een zaal met meerdere gegadigden, een spannende bezigheid is. De kans op vergissingen is dan groter.

Niet doorgaan van de veiling

Tot vlak voor de veiling kan een pand uit de veiling worden teruggetrokken. Het afgelasten van de veiling kan verschillende oorzaken hebben. Bijvoorbeeld:

  • het pand is inmiddels vrijwillig ondershands verkocht;
  • er is een regeling getroffen met de executerende schuldeiser;
  • er is een verzoek ingediend bij de president van de rechtbank tot onderhandse executieverkoop.