Vrij uitzicht is onvoldoende om weilanden aan te merken als aanhorigheden

14 juni 2021

Sinds 1 januari 2021 kennen we voor kopers onder de 35 jaar van een woning de startersvrijstelling voor de overdrachtsbelasting. Sinds 1 april 2021 moet de koopsom lager zijn dan € 400.000,-. De tarieven zijn dan: starter 0%, koper boven 35 jaar 2%, belegger 8%. Dit zorgt in de praktijk regelmatig voor verwarring.

De vrijstelling kan ook van toepassing zijn op de verkrijging van aanhorigheden die tot een woning-hoofdverblijf behoren mits deze op dezelfde dag als de woning worden verkregen. Aanhorigheden zijn bijvoorbeeld een schuur, garage of land? De waarde hiervan hoort bij de waarde van uw eigen woning. Volgens de wetsgeschiedenis waarbij het verlaagde overdrachtsbelastingtarief vanaf 2013 werd uitgebreid tot alle aan de woning behorende aanhorigheden, wordt met het begrip ‘aanhorigheden’ aangesloten bij de uitgangspunten die gelden voor de eigenwoningregeling in de inkomstenbelasting. Of sprake is van een aanhorigheid is feitelijk. De uitleg van het begrip heeft zich in de jurisprudentie voldoende ontwikkeld.

Recent heeft Hof Den Bosch zich uitgesproken over de vraag of twee percelen weiland als een aanhorigheid bij een eigen woning konden worden aangemerkt. De weilanden zijn van de woning gescheiden door een openbare weg en een sloot. De eigenaar meende dat de weilanden behoren bij zijn eigen woning omdat zij samen met de eigen woning een landgoed in de zin van de Natuurschoonwet vormen. De weilanden zijn op beperkte afstand van de woning gelegen en vanaf de woning eenvoudig te bereiken. Daarnaast stelde de eigenaar dat de weilanden dienstbaar zijn aan de eigen woning omdat die percelen het vrije uitzicht van de eigen woning garanderen en zo een verhoging van de waarde van de woning en van het woongenot oplevert.

Het Hof heeft het betoog van de eigenaar afgewezen. Voor beantwoording van de vraag of sprake is van een aanhorigheid is van belang of de percelen weiland behoren bij de eigen woning, daarbij in gebruik zijn en daaraan dienstbaar zijn. Alleen als aan deze drie eisen is voldaan, is sprake van een aanhorigheid in de zin van de wet. Tussen partijen is niet in geschil dat het woonperceel als eigen woning in de zin van de wet kan worden aangemerkt en dat de weilanden bij die eigen woning in gebruik zijn. Het geschil spitst zich derhalve toe op het antwoord op de vraag of de weilanden behoren bij de eigen woning en daaraan dienstbaar zijn.

Het Hof beantwoordt die vraag ontkennend. Tot de functies van de woning behoren niet alleen het bieden van beschermde gelegenheid tot het slapen, eten/drinken en verblijf, maar ook het bieden van de mogelijkheid om één of meer auto’s te stallen, het bieden van algemene opslagruimte en het bieden van gelegenheid tot het uitoefenen van hobby’s, dit volgens eerdere uitspraken. De eigenaar heeft niet aannemelijk gemaakt dat de weilanden verband houden met de functies van de eigen woning.

De enkele omstandigheid dat die percelen het vrije uitzicht vanuit de woning garanderen en dat dit het woongenot verhoogt, is daarvoor onvoldoende. De verhoging van het woongenot is een subjectieve omstandigheid en betekent niet dat de percelen in objectieve zin functioneel dienstbaar zijn aan de woning. De vraag of de weilanden behoren bij de woning hoeft derhalve niet meer te worden beantwoord. Helaas voor deze koper was hierdoor het hoge tarief voor de overdrachtsbelasting van 8% van toepassing.

Wil u dit soort verassingen voorkomen? Bel ons dan voor een afspraak.